Sanierungsziele

Die offiziellen städtebaulichen Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt

Gemäß BA Beschluss 8.6.2012.

Die Leitbilder und die wesentlichen Ziele zur Entwicklung der Nördlichen Luisenstadt in den nächsten 15 Jahren (Red.: also bis 2027) sind in der Begründung der 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten benannt:

Reurbanisierung des innerstädtischen Gebietes

  1. Stärkung der Nutzungsmischung
  2. Inwertsetzung der Grundstücke
  3. Aufwertung der Köpenicker Straße als Straßenraum mit differenzierter Aufenthaltsqualität
  4. Entwicklung des grünen Wegenetzes
  5. Stärkung der Spreemantelzone mit Nutzungen von übergeordneter Bedeutung

Erschließung des Spreeufers

  1. Schaffung einer durchgängigen öffentlichen Uferpromenade
  2. Verbesserung der Zugänglichkeit der Spree
  3. Wiedererrichtung der Waisenbrücke

 

Auf Basis dieser Leitbilder und Entwicklungsziele erfolgt die Ableitung folgender konkretisierter städtebaulicher Sanierungsziele:

Stärkung der Nutzungsmischung

Zentrale Zielsetzung zur Entwicklung der Nördlichen Luisenstadt ist die Überwindung der Funktionsschwäche als zentrumsnahes Quartier und eine Belebung des Gebietes durch die Etablierung einer gemischten Nutzungsstruktur, die Ausschöpfung vorhandener Flächen- und Lagepotenziale, die Inwertsetzung von Grundstücken und die Wiedergewinnung urbaner Qualitäten.

Sanierungsziele:

  • Herausbildung einer gemischten Nutzungsstruktur aus Wohnen, dienstleistungsgeprägtem Gewerbe, Gastronomie, kleinteiligem Einzelhandel, Kultur-, Freizeit- und Infrastruktureinrichtungen.
  • Steuerung der Nutzungsstruktur nach den Zulässigkeitskriterien von Mischgebieten gemäß S6 BauNVO bzw. Allgemeinen Wohngebieten gem. S4 BauNVO, Verhinderung einer kerngebietstypischen Nutzungsstruktur, Ausschluss von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros sowie großflächigen Einzelhandel.
  • Stärkung der Wohnfunktion insbesondere in den von der Köpenicker Straße abgelegenen Wohngebietsstraßen und Blockinnenbereichen, Sicherung attraktiver Wasserlagen für Wohnungsbau.
    Stärkung der Dienstleistungs- und Gewerbefunktion – auch mit überörtlicher Bedeutung sowie des Einzelhandels durch Ansiedlung von Firmen und Einrichtungen vorrangig im Bereich Köpenicker Straße.
  • Inwertsetzung von brachgefallenen oder minderwertig genutzten Grundstücken.
  • Aufhebung störender oder konfliktbehafteter Nutzungen (z. B. Autohandel/Autohöfe, Parkplätze, Lagerplätze).
  • Berücksichtigung der Achtungsabstände von SEVESO Il – Betrieben bei der Erarbeitung von Nutzungskonzepten.

Vgl. 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15.03.2011, Begründung, Abschnitt 3: Mitte-Nördliche Luisenstadt, S. 78, 79

Reparatur des Stadtraums

Das Stadtbild der Nördlichen Luisenstadt ist von brachliegenden Grundstücken, Baulücken, stark geschädigten Gebäuden, fragmentierten Blockrändern und ungeordneten Blockinnenbereichen beeinträchtigt. Durch die Sanierungstätigkeit soll eine weitere Fragmentierung des Stadtraums verhindert und ein geordnetes Stadtbild (wieder-) hergestellt werden. Dafür ist – neben der erhaltenswerten Bausubstanz – eine umfassende Neubautätigkeit erforderlich.

Sanierungsziele:

  • Schließung von Baulücken in der Tradition der Blockrandbebauung in den historischen Straßenfluchten.
  • Neubebauungen im Sanierungsgebiet sollen sich in Ihrem Maßstab, der Kubatur, der Architektur und ihrem Erscheinungsbild an den sie umgebenen Bauten orientieren. Sie sollen den vorhandenen Stadtcharakter stärken.
  • Neuordnung von Blockinnenbereichen mit dem Ziel der Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch verbesserte Erschließung, Abräumung nicht erhaltenswerter Bausubstanz und behutsame Nachverdichtung.

Maßvolle Verdichtung

Die beabsichtigte Reurbanisierung des Gebiets und die Implementierung von Neubauten in den vorhandenen Bestand bedarf einer differenzierten Steuerung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung. Sanierungsrechtlicher Maßstab ist die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der Erhalt und die Herstellung qualitätsvoller Bau- und Freiraumsituationen.

Sanierungsziele:

  • Schaffung einer hoher Wohnqualität auf privaten Grundstücken mit guten Belichtungs- und Belüftungsverhältnissen, ausreichenden „Sozialabständen“ sowie guter Freiflächenversorgung (Grünflächen, Spiel- Freizeit- und Erholungsangebote).
  • Neubauten dürfen im Bestand vorhandene Mangel- oder Missstandssituationen nicht weiter verschlechtern oder städtebauliche Spannungen auslösen.
  • Im beplanten Bereich (B-Pläne 1-32a, 1-32b) stellen die Maßgaben der Bebauungsplanverfahren die konkretisierten Sanierungsziel dar. Die weiteren Ergebnisse der Blockkonzepte werden in den Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.
  • Ausgehend von den Nutzungsmaßvorgaben der BauNVO werden sich die Blockkonzepte im unbeplanten Bereich hinsichtlich der maximal zulässigen Neubebauungsdichte an der typischen bzw. durchschnittlichen Dichte des vorgefundenen Baubestands der näheren Umgebung und des umgebenden Baublocks orientieren.
  • Überschreitungen des Nutzungsmaßes können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn es städtebauliche Gründe erfordern (zum Beispiel: Vorrang der Blockrandschließung, Erhalt wertvoller Bausubstanz) und eine Überschreitung städtebaulich vertretbar ist.

 

Substanz- und Strukturschutz

Das Sanierungsgebiet ist durch einen dezimierten und zum Teil erneuerungsbedürftigen Baubestand aus verschiedenen Bauepochen geprägt. Um die Zukunftsfähigkeit des Baubestands zu sichern, ist eine Anpassung an zeitgemäße Nutzungs-, Ausstattungs- und Energiestandards unter Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich.

Sanierungsziele:

  • Grundsätzlich ist der gesamte vor 1945 errichtete Baubestand im Gebiet zu erhalten und an zeitgemäße Nutzungs-, Ausstattungs- und Energiestandards anzupassen. Ggf. ist der Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen erforderlich, um städtebauliche Missstände zu beseitigen (insbesondere bei ungenügender Belichtungs-, Besonnungs-, Belüftungs- oder Freiflächensituationen, gravierenden Altlasten).
  • Ein besonderes Erhaltungsinteresse gilt den historisch oder kulturell wertvollen Gebäuden im Gebiet als Zeugnisse der Quartiersgeschichte und identifikationsstiftende Landmarken. Dies betrifft sowohl denkmalgeschützte Ensembles wie die ehemalige Eisfabrik Köpenicker Straße 41, der ehemalige Poststandort Köpenicker Straße 122/122A, die ehemalige Feuerwache Luisenstadt Köpenicker Straße 125 und die Viktoriahöfe Köpenicker Straße 126 als auch nicht denkmalgeschützte aber ortsbildprägende Bauten wie die „Alte Seifenfabrik Köpenicker Straße 50, das ehemaliges Postfuhramt Köpenicker Straße 131-132 oder das Bootshaus Köpenicker Straße 48/49 (hinten).
  • Die wohn- und gewerbegenutzten Plattenbauten aus DDR-Zeiten fügen sich hinreichend in den Stadtgrundriss der Nördlichen Luisenstadt ein und eignen sich für die Implantierung zeitgemäßer Nutzungen. Die Art und Weise ihrer Einbindung in den städtebaulichen Kontext ist im Einzelfall zu prüfen.

Aufwertung des öffentlichen Raums

Der historische Stadtgrundriss der Luisenstadt mit ihren wertvollen Straßen-, Platz- und Gartenanlagen ist im Wesentlichen erhalten. Im Sanierungsgebiet bedürfen die meisten öffentlichen Straßen- und Platzräume einer baulichen Erneuerung. Sie sollen jenseits der dominierenden Inanspruchnahme vom Kfz.-Verkehr als Orte der Kommunikation mit hoher Aufenthaltsqualität entwickelt werden.

Sanierungsziele:

  • Erhalt, Erneuerung und teilweise Wiederherstellung der Straßenräume in der historischen Berliner Straßenraumtypologie nach denkmalpflegerischen Kriterien.
  • Bauliche Erneuerung und gestalterische Aufwertung der Köpenicker Straße als „Hauptmagistrale“ des Gebietes mit hoher Aufenthaltsqualität und urbaner Nutzungsdichte.
  • Teilweise Neugestaltung der Michaelkirchstraße als repräsentative Wege- und Grünachse zwischen Spree und Michaelkirchplatz (gebietsübergreifender „Tiergartenring im Rahmen der „20 Grünen Hauptwege“ Berlins).
  • Bauliche Erneuerung (Fahrbahnen und Gehwege) und partielle Umgestaltung der Melchiorstraße und Adalbertstraße als Wohnstraßen mit verkehrsberuhigenden Elementen.

 

Erschließung des Spreeufers I Öffentliche Uferpromenade

Das Spreeufer soll im Rahmen der Sanierungstätigkeit für die Öffentlichkeit erschlossen, besser zugänglich gemacht und neu gestaltet werden. Attraktive Uferzonen und „grüne Wege“ sollen die Luisenstadt besser mit den benachbarten Quartieren verknüpfen, zusätzliche Freizeit-, Spiel- und Erholungsangebote generieren und Ansiedlungsimpulse für Wohnen und Gewerbe auslösen.

Sanierungsziele:

  • Öffentliche Nutzung des Spreeufers für Freizeit-, Spiel- und Erholungszwecke sowie Fußgänger- und Fahrradverkehr.
  • Anlage einer durchgängigen Uferpromenade zwischen Märkischem Platz und Schillingbrücke als öffentliche Grün- bzw. Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (ohne regulären Kfz.-Verkehr, ausnahmsweise Erschließungs- und Rettungsverkehre zulässig).
  • Schaffung von frei zugänglichen und nicht kommerziell genutzten Orten, Plätzen und Freiräumen am Wasser, die der Kommunikation dienen und die Erlebbarkeit der Wasserlage für Jedermann gestatten.
  • Schaffung von attraktiven Bezügen zwischen Stadtgebiet und Spreeufer, Offenhaltung von Sichtbezügen zur Spree, Zugänge von privaten Grundstücken zum Spreeufer.
  • Anlage einer zusätzlichen öffentlichen (Verkehrs-) Erschließungsanlage zwischen Köpenicker Straße und Spreeufer („Stichstraße“ Köpenicker Straße 50).
  • Flächensicherung bzw. Ankauf aller erforderlichen Uferflächen sowie der Erschließungs- und Zugangsflächen durch Berlin, ausnahmsweise: Sicherung von öffentlichen Zugangsrechten über private Flächen durch Berlin (Baulasten, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, städtebauliche Verträge).
  • Einbindung der Spreeuferpromenade im Sanierungsgebiet in den gebietsübergreifenden Berliner „Spreewege (Bestandteil der „20 Grünen Hauptwege“ Berlins), Verknüpfung mit dem Kreuzberger Spreeuferabschnitt (kooperative Projektentwicklung).

 

Anpassung der sozialen Infrastruktur

Die beabsichtigte und bereits angelaufene Neuschaffung von Wohnraum im Gebiet führt zu einem deutlichen Einwohnerwachstum. Prognostiziert ist eine Verdopplung der Einwohneranzahl in den nächsten 15 Jahren. Entsprechend dem Einwohnerzuwachs ist eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit infrastrukturellen Einrichtungen sicherzustellen.

Sanierungsziele:

  • Erhalt, Standortsicherung und ggf. Erneuerung aller bestehenden sozialen Einrichtungen und Gemeinbedarfsflächen im Sanierungsgebiet und dessen Einzugsbereich (insbesondere soziale Einrichtungen Schmidtstraße).
  • Vorhaltung und bedarfsgerechte Entwicklung des ehemaligen Schulstandorts Adalbertstraße 53 für infrastrukturelle Zwecke (ggf. temporäre Zwischennutzung).
    Flächensicherung und Entwicklung mindestens eines neuen Spielplatz-Standorts im Gebiet.
  • Regelmäßiges Monitoring der Bevölkerungsentwicklung, Prognose des Einwohnerwachstums, Bedarfsabschätzung durch Infrastrukturanalysen.

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Quelle: Dieser Inhalt ist Bestandteil des Beschlusses des Bezirksamtes Berlin Mitte vom 8.6.2012.
Den gesamten Beschluss des Bezirksamtes Berlin Mitte finden Sie in einem ausführlichen PDF des BA-Beschlusses: 120608_BA-Beschluss_SZ.pdf

Grundsätzliche Sanierungsziele finden Sie auf unserer Seite „Forderungen“.

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