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Städtebauliche Verträge Teil 2: Köpenicker Straße 36/38 –
Nach fast einem Vierteljahrhundert tut sich immer noch nichts.
Seit dreiundzwanzig Jahren wartet Berlin auf den Neubau von mehreren hundert Wohnungen auf dem Grundstück Köpenicker Straße 36/38 bislang vergeblich.
Dabei wurde das bereits 2002 in einem städtebaulichen Vertrag zugesichert: Als eines der ersten Vorhaben des Investorenkonglomerats »Mediaspree« war 2002 der erste Bauabschnitt des Projektes »Spreeport« fertig gestellt.
Das klotzige Bürogebäude wurde später von der Bundeszentrale der Dienstleistungsgewerkschaft ver.di und bis Ende 2023 von ver.di Berlin-Brandenburg genutzt.
Der versprochene Wohnanteil, zu dem sich die damaligen Grundeigentümer 2002 in einem ersten städtebaulichen Vertrag verpflichtet hatten, sollte anschließend in einem zweiten Bauabschnitt auf dem benachbarten Grundstück Köpenicker 36/38 umgesetzt werden.
Realisiert wurde hier aber bisher lediglich der »Bona-Peiser-Weg«, eine Privatstraße zur Erschließung der hinteren Grundstücksbereiche.
Und im Jahr 2018 wurde der von Künstlerinnen und Künstlern genutzte Plattenbau des ehemaligen VEB Baureparaturen Berlin-Mitte (später A.L.E.X. Bau GmbH) auf dem vorderen Grundstücksteil abgerissen.
Damit wurde ein bevorstehender Baubeginn aber nur symbolisiert.
Seit sieben Jahren liegt das Grundstück brach.
Und das, obwohl im Oktober 2015 ein neuer städtebaulicher Vertrag zur Entwicklung der Köpenicker 36/38 ausgehandelt und abgeschlossen worden war, der die alten
Verpflichtungen von 2002 mit den Zielen des neuen Sanierungsgebietes Nördliche Luisenstadt und den Interessen des inzwischen gewechselten Grundstückseigentümers in Einklang bringen sollte.
Im Juli 2020 wechselte der Eigentümer erneut und einige Passagen dieses Vertrages wurden im Einklang mit dem Bezirk geändert.
Jetzt sollen auf dem Gelände drei größere Baukörper entstehen: mit etwa 300 Wohnungen, aber auch Büroräumen, einem mittelgroßen Einkaufsmarkt von knapp 800 Quadratmetern Verkaufsfläche, einer Kita und einem größeren auch von der Nachbarschaft im Umfeld nutzbaren Spielplatz, der das große Defizit von Grünflächen im Gebiet etwas abmildert.
Mehrere Umstände verhinderten immer wieder
die Realisierung dieses Vorhabens
Zum einen gelang es bisher nicht, die notwendige Zustimmung der Eigentümer des benachbarten ersten Bauabschnitts des »Spreeports« zu erhalten, die Wege- und Leitungsrechte für den Bona-Peiser-Weg besitzen.
Zum anderen blockierte die stürmische Entwicklung der Bodenpreise den Bau. Der Bodenrichtwert im Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt stieg von 500 Euro/qm am Anfang des Jahres 2012 auf 7000 Euro/qm zu Jahresbeginn 2022, also innerhalb von nur zehn Jahren auf das Vierzehnfache.
Man konnte diesen Gewinn auch einfach abschöpfen, indem man das Grundstück verkaufte, anstatt das unternehmerische Risiko einer Bebauung einzugehen.
Das passierte in dieser Phase gleich mehrfach: zuletzt im Herbst 2017, als der Bodenrichtwert für das Sanierungsgebiet gerade die Marke von ca. 4000 Euro/qm überschritten hatte.
Später wechselte nicht mehr die Liegenschaft selbst, sondern nur Besitzanteile der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksgesellschaft.
Seit 2022 fallen die Bodenwerte aber wieder
Die Phase extrem niedriger, in Deutschland zum Teil sogar negativer Zinsen wurde nach dem Beginn des Ukrainekrieges und dem Ende der billigen Öl- und Gaslieferungen aus Russland abrupt gestoppt.
Zu Jahresbeginn 2025 jedenfalls durchbrach der Bodenrichtwert für das Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt erneut die Marke von 4.000 Euro/qm aber diesmal nach unten.
Innerhalb von drei Jahren hat sich der Bodenwert im Gebiet also wieder in etwa halbiert. Ob das die Bereitschaft fördert, sich endlich im Nachbarschaftsstreit zu einigen und die seit fast einem Vierteljahrhundert fest versprochenen Wohnungen zu errichten?
Manch einer hat seine Zweifel, denn zusätzlich zu den gestiegenen Zinsen erschweren auch sinkende Bodenwerte die Finanzierung von Immobilienprojekten, weil dann weniger Sicherheiten zur Verfügung stehen.
Das Beispiel zeigt:
Extreme Schwankungen der Bodenwerte
wie in den vergangenen 15 Jahren sind
regelrecht Gift für die Baukonjunktur.
Das ist auch einer der Gründe dafür, warum nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland, ja sogar fast überall in Europa und in der westlichen Welt die Bezahlbarkeit von Wohnraum derzeit ein großes Politikum ist.
Quelle: cs in der ecke köpenicker No 3 Juli August 2025
Abbildung oben: „Ein leeres Grundstück ist jahrelanges Spekulationsobjekt“ – Foto: Ch. Eckelt
Siehe auch Teil 1: „Luisenstadt. Städtebauliche Verträge: Die Spreefeld e. G.“
Mehr Beiträge zum Stichwort „Köpenicker Straße 36“
Siehe auch „Städtebauliche Verträge im Sanierungsgebiet“ in der o. g. ecke köpenicker
ecke köpenicker No 3 Juli August 2025 – Lesen/Herunterladen
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Und es gibt weitere ecken in anderen Mitte-Sanierungsgebieten:
