LETZTE ÄNDERUNG am Dienstag 23. Dezember 2025 22:36 durch BV LuiseNord
Sanierungsgebiet: Die letzte Phase läuft
Was das für Mieter und Eigentümer bedeutet
Das Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt wird – gemeinsam mit anderen Berliner Sanierungsgebieten, die ebenfalls 2011 starteten – voraussichtlich zum Jahreswechsel 2026 /2027 aufgehoben.
Dann endet die ursprünglich festgelegte Laufzeit von 15 Jahren.
Allerdings bedeutet die offizielle Aufhebung des Sanierungsgebiets nicht automatisch auch das sofortige Ende geförderter Maßnahmen.
Denn das Sanierungsgebiet bildet vor allem einen rechtlichen Rahmen, das Städtebauförderprogramm »Lebendige Zentren und Quartiere«, das hier zum Einsatz kommt, bildet den finanziellen Rahmen:
Es ermöglicht die Finanzierung von Maßnahmen an öffentlichen Gebäuden und die Verbesserung des öffentlichen Raums.
Dabei ist die Förderkulisse deutlich größer gefasst als das Sanierungsgebiet: Das »Fördergebiet Luisenstadt (Mitte)« umfasst zusätzlich auch die beiden Erhaltungsgebiete »Köllnischer Park und Umgebung« sowie »Luisenstädtischer Kanal mit Umfeld«.
Die Finanzierung im Rahmen des Städtebauförderprogramms vollzieht sich für die einzelnen Projekte in sogenannten Programmjahren, je nach dem aktuellen Stand der Umsetzung.
Auch wenn das Sanierungsgebiet aufgehoben wird, werden bereits begonnene Projekte wie beispielsweise der Umbau der Adalbertstraße noch zu Ende gebracht.
Dennoch ändert sich einiges
im bisherigen Sanierungsgebiet
So bedürfen Bauvorhaben nach der Aufhebung des Sanierungsgebiets nur noch einer Baugenehmigung und nicht mehr einer zusätzlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Solange kein Bebauungsplan festgesetzt ist, ist ein Neubau nach §34 des Baugesetzbuches bereits zulässig, wenn er sich nach »Art und Maß der baulichen Nutzung (…) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt«.
Auch die im Baugesetzbuch verankerte Rechtsgrundlage für die gewählte Stadtteilvertretung als zu beteiligendes Gremium entfällt.
Um die Sanierungsziele für das Gebiet zu sichern, können Kommunen das Instrument von Bebauungsplänen nutzen. In der Nördlichen Luisenstadt gibt es für das Sanierungsziel des Spreeuferwegs bereits den festgesetzten B-Plan 181 (Bereich Rungestraßenblock), sowie den B-Plan 132a (Holzuferblock), der noch festgesetzt werden muss.
Zudem strebt der Bezirk einen Aufstellungsbeschluss für einen sogenannten einfachen B-Plan für alle drei Blöcke des Sanierungsgebiets an (beide Melchiorblöcke und der Holzuferblock).
Ein »einfacher Bebauungsplan« schreibt die Art der Nutzung der Grundstücke fest, also beispielsweise reine Wohnnutzung oder Mischnutzung.
Ausgleichszahlungen werden fällig
Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, Immobilien und auch Eigentumswohnungen werden sogenannte Ausgleichszahlungen fällig.
Bei dieser Regelung geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Sanierungsgebiet durch die hier investierten Fördermittel der öffentlichen Hand eine deutliche Aufwertung erfahren hat.
Daraus resultiert eine Bodenwertsteigerung, von der auch die Eigentümerinnen und Eigentümer innerhalb des Sanierungsgebiets profitieren.
Als Ausgleich dafür müssen sich Eigentümerinnen und Eigentümer anteilig an den angefallenen Sanierungskosten beteiligen. Die gezahlten Ausgleichsbeträge können dann wiederum im betreffenden Sanierungsgebiet reinvestiert werden.
Umso ungünstiger war es, dass der vom Land Berlin bestellte Gutachterausschuss, der für die Ermittlung dieser sanierungsbedingten Wertsteigerung zuständig ist, sich sehr viel Zeit mit seiner Expertise ließ.
Die Werte für das
Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt
Die Werte für das Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt wurden erst am 31. Oktober veröffentlicht. Für die drei Blöcke wurden gestaffelte Werte zwischen 100 und 250 Euro/qm ermittelt – je nach Nutzung (nach Aufhebung des Sanierungsgebiets können diese Werte noch einmal aktualisiert werden).
Ausgehend von diesem Wert werden nun vom Bezirk die Ausgleichsbeträge errechnet, die die Grundstücks, Haus oder Wohnungseigentümer zahlen müssen.
Der Gesetzgeber ermöglicht es den Eigentümerinnen und Eigentümern jedoch auch, mittels einer Ablösevereinbarung schon vor der Aufhebung des Sanierungsgebiets den Ausgleichsbetrag zu entrichten.
Dies haben bereits etliche Eigentümerinnen und Eigentümer im Sanierungsgebiet in Anspruch genommen. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer, die Ausgleichsbeträge zu entrichten haben, werden zu gegebener Zeit vom Bezirksamt angeschrieben und noch einmal ausführlich über das Thema der Ausgleichsbeträge und die Möglichkeit der vorzeitigen Ablöse informiert.
Quelle: us in der ecke köpenicker 6 Dezember 2025 Januar 2026
Symbolbild oben: Das Eiswerk 2023 (Archiv BV)
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