LETZTE ÄNDERUNG am Dienstag 15. Juli 2025 15:40 durch BV LuiseNord
In der Nördlichen Luisenstadt wurden besonders viele städtebauliche Verträge abgeschlossen.
Der Zeitrahmen des Sanierungsgebietes Nördliche Luisenstadt schließt sich. Zum Jahreswechsel 2026/27 endet der Zeitraum, der am 15. März 2011 in der »Zwölften Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten« vom Senat festgelegt worden war.
Bereits begonnene Projekte können zwar noch einige Jahre weiter gefördert werden, der besondere rechtliche Status als »Sanierungsgebiet« läuft aber aus. Denn in Sanierungsgebieten hat nach dem Baugesetzbuch die Gemeinde besondere Genehmigungsvorbehalte.
Für ein Bauvorhaben benötigt ein Bauherr dort nicht nur eine normale Baugenehmigung, sondern darüber hinaus auch eine »sanierungsrechtliche Genehmigung«.
Dann prüfen die Bezirke, ob das beantragte Vorhaben den festgesetzten Sanierungszielen entspricht oder ihnen zuwiderläuft, und versagen im Zweifelsfall ihre Zustimmung.
Bei größeren Bauvorhaben werden deshalb oftmals »städtebauliche Verträge« zwischen Kommune und Bauherren abgeschlossen. In denen erteilt die Kommune (in Berlin in der Regel der Bezirk) alle notwendigen Genehmigungen, im Gegenzug verpflichtet sich der Bauherr zur Umsetzung des Projekts, so wie es im Vertrag beschrieben ist.
Wenn das Grundstück weiterverkauft wird,
gehen die Verpflichtungen aus städtebaulichen
Verträgen automatisch an die neuen Eigentümer über.
Im Gegenzug erlischt eine im städtebaulichen Vertrag erteilte Baugenehmigung nicht wie sonst nach zwei Jahren. Wenn sich also die baurechtlichen Vorschriften ändern, hat das keine Folgen für das Baurecht auf dem Grundstück.
Für die Bauherren ist es mit einem städtebaulichen Vertrag zumeist einfacher, weitere Investoren oder Kreditgeber für das Vorhaben zu finden.
Im ehemaligen Westberlin entwickeln Bauherren und Bezirk meist gleichzeitig mit dem städtebaulichen Vertrag auch einen neuen Bebauungsplan, der das Baurecht auf dem jeweiligen Grundstück festschreibt. Dort gibt es nämlich nur noch wenige Flecken, für die nicht schon irgendwann ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, und selbst in denen schreibt dann der Baunutzungsplan von 1960 bestimmte Nutzungsarten vor.
Oft sind diese allerdings nicht mehr zeitgemäß beispielsweise, weil Investoren heute funktional gemischte Stadtviertel bevorzugen, in denen sowohl gearbeitet als auch gewohnt werden kann.
Die alten baurechtlichen Festsetzungen
sind aber häufig vom inzwischen obsoleten
Leitbild der funktional getrennten,
autogerechten Stadt geprägt.
Deshalb einigt man sich in der Praxis bei größeren Projekten inzwischen meist darauf, gemeinsam eine neue Bauleitplanung zu entwickeln und diese in einem städtebaulichen Vertrag auch gleich zivilrechtlich zu verankern. Im Osten ist das Dickicht der baurechtlichen Festschreibungen sehr viel dünner als im ehemaligen Westberlin.
Oft muss ein neues Bauvorhaben genehmigt werden, wenn es sich »in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt« (§34 BauGB). Im Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt ist diese Eigenart aber schwer zu bestimmen, denn hier grenzt ja ein gründerzeitliches Wohngebiet an ein historisch gewachsenes Industriegebiet und an ein Plattenbaugebiet der DDR-Moderne.
Gleichzeitig gab es im ehemaligen Grenzgebiet viele brachliegende Flächen und enormes Entwicklungspotenzial. Deshalb wurden in der Nördlichen Luisenstadt in den vergangenen 15 Jahren besonders viele städtebauliche Verträge ausgehandelt und abgeschlossen.
Mit dem Auslaufen des Sanierungsgebiets
steht das Land jetzt vor einem Problem.
Denn wenn die Sanierungsverwaltung nicht mehr über die Einhaltung der Verträge wacht und niemand in der Verwaltung mehr die Hintergründe dieser Verträge kennt, dann drohen die getroffenen Vereinbarungen an Wirkkraft zu verlieren insbesondere, wenn die Eigentümer der Grundstücke wechseln.
Auf den folgenden Seiten stellen wir zwei dieser Projekte vor:
Das Spreefeld und die Köpenicker Straße 36/38.
(Blogbeiträge folgen)
In der nächsten Ausgabe der »ecke köpenicker« wird die Serie mit weiteren Projekten fortgesetzt.
Quelle: cs in der ecke köpenicker No 3 Juli August 2025
Bilder oben: Projekt „Elements“, Foto: Ch. Eckelt für die o.a. ecke
ecke köpenicker No 3 Juli August 2025 – Lesen/Herunterladen
Alle ecken seit der Erstausgabe hier in unserem Blog
Und es gibt weitere ecken in anderen Mitte-Sanierungsgebieten:
