LETZTE ÄNDERUNG am Mittwoch 17. Dezember 2025 12:41 durch BV LuiseNord
Schwieriges Verfahren zur Ermittlung der »sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung« – aber Ausgleichsbeträge werden reinvestiert.
Die Laufzeit des Sanierungsgebiets Nördliche Luisenstadt nähert sich ihrem Ende.
Am 15. März 2011 war es zusammen mit anderen Sanierungsgebieten in der 12. Rechtsverordnung förmlich festgelegt worden, über einen Zeitraum von 15 Jahren sollten demnach gezielt öffentliche Investitionen in diese Gebiete gelenkt werden, um städtebauliche Defizite und Funktionsschwächen zu beseitigen.
Wenn das Sanierungsgebiet im kommenden Jahr 2026 aufgehoben wird, bedeutet das jedoch nicht, dass schlagartig keine öffentlichen Mittel mehr in Projekte investiert werden:
Die Systematik des auf die Kulisse des Sanierungsgebiets bezogenen Förderprogramms »Lebendige Zentren und Quartiere« rechnet in sogenannten Programmjahren, die sich über mehrere Kalenderjahre erstrecken, und beinhalten die Finanzierung der Projekte in mehreren Tranchen.
Laufende Projekte, etwa die Umgestaltung der Adalbertstraße oder die Sanierung der Schmidstraße 10 (siehe S. 5 in der „ecke“) können also in Finanzierungstranchen noch mehrere Jahre gefördert werden und laufen tatsächlich bis ca. 2028.
Ergebnisse des Gutachterausschusses liegen jetzt vor
Was jetzt aktuell wird, ist allerdings die Berechnung der »Ausgleichsbeträge«, die die Grundstückseigentümer in den Gebieten leisten müssen.
Denn die haben nach dem Paragrafen 154 des Baugesetzbuches zufolge »einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht«.
Für die Ermittlung dieser sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist im Land Berlin der sogenannte Gutachterausschuss zuständig.
Das Verfahren gestaltete sich als schwierig: hauptsächlich deshalb, weil ja in der gesamten Stadt in den letzten fünfzehn Jahren auch ganz ohne Sanierung die Bodenwerte in ungeahnte Höhen geschossen sind.
Wieviel Bodenwertsteigerung ist nun in den Sanierungsgebieten der allgemeinen Berliner Entwicklung zu verdanken – und wieviel den vielfältigen Verbesserungen der Infrastruktur in den Sanierungsgebieten und den Investitionen der öffentlichen Hand in den öffentlichen Raum?
Wie aus diesen ermittelten Wertsteigerungen dann in einem komplizierten Verfahren die Ausgleichsbeträge zu errechnen sind, hat der Senat einfach den Bezirken überlassen – diese mussten nun selbst eine Berechnungsmethode entwickeln. Hier war der Bezirk Mitte mit seinen drei Sanierungsgebieten Vorreiter.
Nun, nach 15 Monaten, hat der Gutachterausschuss endlich die ersten Werte der sanierungsbedingten Wertsteigerung übermittelt, zunächst für das Sanierungsgebiet Turmstraße, als berlinweit erstes Sanierungsgebiet, jetzt auch für das Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt.
In letzterem liegt diese Wertsteigerung zwischen 100 und 250 Euro /Quadratmeter, differenziert nach Blöcken und nach der Nutzungsart.
Nun müssen daraus die Ausgleichsbeträge abgeleitet und berechnet werden, die dann den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken bzw. Wohnungen mitgeteilt werden.
In den letzten Wochen wurde die Berechnung der Ausgleichsbeträge gebietsübergreifend mit Planungsbeteiligten aus den Sanierungsgebieten Nördliche Luisenstadt, Müllerstraße, Spandauer Wilhelmstadt, Badstraße/Pankstraße und Turmstraße abgestimmt.
Vereinbart wurde, dass nicht nur Grundstückseigentümer, sondern auch Teileigentümer z. B. von Wohnungen vorzeitig ablösen können.
Eigentümerinnen und Eigentümer werden angeschrieben
Das Büro KoSP hat als Prozesssteuerer für die Turmstraße und die Nördliche Luisenstadt ein Informationsfaltblatt zum Thema Ablösevereinbarungen erstellt, das in den nächsten Wochen und Monaten zusammen mit einem Anschreiben an Eigentümerinnen und Eigentümer verschickt wird.
In der Nördlichen Luisenstadt haben bereits viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösevereinbarung genutzt.
Das kommt wiederum dem Gebiet zugute – denn die Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen, die vor Aufhebung des Sanierungsgebiets entrichtet werden, können bis Ende 2026 auch wieder in diesem Gebiet reinvestiert werden. Darüber hinaus haben die Eigentümer Planungssicherheit für ihr Grundstück und profitieren u.a. von steuerlichen Vorteilen.
Quelle: us in der ecke köpenicker No 5 November Dezember 2025
Bild oben: Ausgleichsbeträge-Symboldfoto – Ch. Eckelt
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ecke köpenicker No 5 November Dezember 2025 – Lesen/Herunterladen
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Und es gibt weitere ecken in anderen Mitte-Sanierungsgebieten:
