LETZTE ÄNDERUNG am Samstag 8. Juni 2024 15:51 durch BV LuiseNord
Exakte Formeln für Ausgleichsbeträge erst in zwei Jahren – vorzeitige Aufhebung gern gesehen.
Die Laufzeit der Sanierungsgebiete Turmstraße, Müllerstraße und Nördliche Luisenstadt, in denen die Sanierungszeitung »ecke« erscheint, nähert sich ihrem Ende.
Alle drei Gebiete wurden am 15. März 2011 in der 12. Rechtsverordnung förmlich festgelegt. Über einen Zeitraum von 15 Jahren sollten demnach gezielt öffentliche und private Investitionen in diese Gebiete gelenkt werden, um städtebauliche Defizite und Funktionsschwächen zu beseitigen.
Im März 2026, also schon in etwa zwei Jahren, wäre also das Ende dieser 15jährigen Laufzeit erreicht. Das bedeutet aber nicht, dass schlagartig keine öffentlichen Mittel mehr zur Verfügung stehen:
Die Förderprogramme rechnen in »Programmjahren«, die sich über mehrere Kalenderjahre erstrecken. Projekte aus dem Programmjahr 2024 laufen also tatsächlich bis 2028.
Wenn das Sanierungsgebiet ausläuft ist aber der Endwert der Bodenwertentwicklung im Gebiet erreicht, der für die Berechnung der »Ausgleichsbeträge« benötigt wird, den die die Grundstückseigentümer in den Gebieten leisten müssen.
Denn die haben nach dem Paragrafen 154 des Baugesetzbuches zufolge »einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht«.
Die starken Schwankungen der Bodenwerte in Berlin, die noch dazu im Inneren der Stadt deutlich heftiger waren als in den Außenbezirken, machen es nahezu unmöglich, den »durch die Sanierung bedingten Anteil« mit Hilfe einer einheitlichen Formel herauszufiltern.
Sogar in Mitte war die Preisentwicklung unterschiedlich. In der Nördlichen Luisenstadt etwa hat sich der Bodenrichtwert zwischen 2011 und 2022 etwa verzehnfacht – und ging 2024 wieder zurück auf das sechsfache des Wertes bei der Festsetzung des Sanierungsgebietes.
An der Tumstraße liegt er aktuell genau fünfmal so hoch wie 2011, erreichte 2022 auch schon mehr als das achtfache.
Und in der Müllerstraße hat er sich seit 2011 mehr als versiebenfacht wobei er im Jahr 2022 schon mal auf mehr als das Zehnfache geklettert war.
Der Bodenrichtwert wird jedes Jahr vom unabhängigen »Gutachterausschuss« auf der Grundlage sämtlicher notariell abgeschlossener Kaufverträge in der Stadt ermittelt. Die starken konjunkturellen Schwankungen der Bodenrichtwerte – den stärksten Einfluss hat dabei die Entwicklung der Zinsen – machen es schwer, eine generelle Formel für die sanierungsbedingte Wertsteigerung zu entwickeln.
Am 27. Dezember 2023 wurden dazu neue Ausführungsvorschriften erlassen (»AV Ausgleichsbeträge«), die achteinhalb dicht bedruckte Seiten im Amtsblatt Nr. 2/2024 füllen. Dabei konnte aufgrund eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichtes keine einheitliche Formel für ganz Berlin aufgestellt werden, jeder Bezirk muss nun für jedes Sanierungsgebiet ein eigenes Gutachten dazu in Auftrag geben, das einer gerichtlichen Überpüfung standhalten können muss. Das kann durchaus zwei Jahre in Anspruch nehmen.
Erst wenn dieses Gutachten vorliegt, können die Eigentümer ausrechnen, wie hoch diese Abgaben tatsächlich sind. Und natürlich benötigt man dazu die Bodenrichtwerte des Jahres in dem das Sanierungsgebiet offiziell ausläuft.
Für die Sanierung ist es jedoch nicht unerheblich, wie schnell die Beträge im Bezirkshaushalt eingehen. Denn fließen sie rechtzeitig, können sie noch für laufende Maßnahmen im öffentlichen Raum eingesetzt werden.
In den Kostenschätzungen dieser Maßnahmen sind die drastisch gestiegenen Baukosten der letzten Jahre nämlich oft nicht eingepreist.
Um die Finanzierung dieser Maßnahmen zu sichern, wären die Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen also gut zu gebrauchen. Gern gesehen werden deshalb Eigentümer, die ihre Grundstücke vorzeitig aus der Sanierung entlassen haben wollen und sich auf die vorfristige Zahlung von Ausgleichsbeträgen einlassen.
Daraus ergibt sich ein weiteres Dilemma: Denn tatsächlich gibt es durchaus nicht wenige Eigentümer, die ihre Grundstücke gern jetzt schon ablösen möchten – doch die Verwaltung muss sie vertrösten, solange nicht klar ist, wie die Ausgleichsbeträge berechnet werden sollen.
Quelle: cs in der „ecke köpenicker No 2 April Mai 2024“
Foto Spielplatz: Ch. Eckelt; Symboldbild oben: Archiv BV
Dieser Beitrag in allgemein verständlicher Sprache zusammengefasst
In Berlin laufen drei Sanierungsgebiete aus. Nach 15 Jahren endet die finanzielle Förderung, und Eigentümer müssen Ausgleichsbeträge für die Wertsteigerung ihrer Grundstücke zahlen.
Die Berechnung dieser Beträge ist komplex, da die Bodenrichtwerte stark schwanken. Neue Vorschriften erfordern individuelle Gutachten für jedes Gebiet, was bis zu zwei Jahre dauern kann.
Die Ausgleichsbeträge werden benötigt, um öffentliche Maßnahmen zu finanzieren, deren Kosten gestiegen sind.
Eigentümer können ihre Grundstücke vorzeitig aus der Sanierung entlassen und die Beträge früher zahlen, was von der Verwaltung begrüßt wird.
Es gibt jedoch ein Dilemma, da einige Eigentümer ihre Grundstücke ablösen möchten, aber die Verwaltung sie vertrösten muss, bis die Berechnungsmethode feststeht.
Quelle: Zusammengefasst durch Gemini Advanced KI App
Alle „ecken“ seit der Erstausgabe hier in unserem Blog
Und es gibt weitere „ecken“ in anderen Mitte-Sanierungsgebieten
